“Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.” Amanat konstitusi yang tertuang dalam Pasal 33 ayat (3) UUD Negara Republik Indonesia Tahun 1945 ini dirumuskan dengan lugas, namun acap kali gagap di lapangan. Pada praktiknya, berkah pembangunan justru kerap membasahi mereka yang paling sedikit berkeringat untuk menanggung biayanya.
Setiap kali tiang pancang infrastruktur publik ditanam, berikutnya dua hal kemungkinan yang terjadi, yakni denyut mobilitas warga berdetak lebih cepat, tetapi diikuti oleh harga properti di sekitar pembangunan yang meroket tajam. Contoh nyatanya, mari singgah sebentar ke Stasiun LRT Bekasi Barat. Kehadirannya menggenjot nilai tanah di kawasan tersebut hingga 41 persen, disusul lonjakan permintaan hunian 33,1 persen pada kuartal pertama 2025 (Knight Frank Indonesia, 2025). Lonjakan nilai ini sejatinya adalah keuntungan pasif (unearned increment), ibaratnya sebuah apresiasi aset yang bertumbuh tanpa mensyaratkan injeksi modal atau upaya perbaikan fisik dari sang pemilik lahan. Tatkala triliunan rupiah uang negara diinvestasikan untuk membangun jalan dan stasiun, eksternalitas positif yang tercipta justru lebih banyak terserap menjadi kekayaan privat. Di tengah kepekaan publik terhadap setiap wacana perluasan pajak yang menyentuh urusan hajat hidup sehari-hari, kita seolah membiarkan satu potensi penerimaan berada di luar jangkauan radar fiskal.
Dalam himpitan ketidakpastian ekonomi dan geopolitik global, mengamankan potensi pajak raksasa ini adalah prasyarat mutlak untuk memperkokoh ketahanan fiskal negara. APBN jelas membutuhkan jangkar penerimaan baru agar tetap sehat. Urgensi tersebut terekam gamblang dalam hitung-hitungan pemerintah. Dokumen Ringkasan RPJMN 2025-2029 mencatat bahwa total kebutuhan investasi nasional menembus Rp47.573 triliun, di mana pemenuhan infrastruktur dan penciptaan lapangan kerja setidaknya menyedot indikasi kebutuhan dana hingga lebih dari Rp8.400 triliun. Kas negara dan daerah jelas akan tersengal-sengal menanggung beban itu sendirian. Di sinilah urgensi Land Value Capture (LVC). Selama ini, LVC lebih banyak diposisikan sebatas instrumen alternatif pembiayaan proyek. Sudah saatnya peran tersebut diperluas dan diintegrasikan sebagai instrumen ketahanan fiskal yang mengedepankan keadilan.
Dari sisi regulasi, pemerintah sejatinya telah meletakkan pijakan awal. Lahirnya Perpres Nomor 79 Tahun 2024 tentang Pendanaan Penyediaan Infrastruktur melalui Pengelolaan Perolehan Peningkatan Nilai Kawasan (P3NK) menjadi landasan hukum penerapan LVC. Dengan rampungnya lima proyek percontohan, pemerintah melihat potensi LVC untuk mendongkrak Pendapatan Asli Daerah (PAD). Bahkan hingga akhir Mei 2026, Kemenko Perekonomian terpantau masih sibuk menjajakan skema ini. Namun sayangnya, implementasi kebijakan ini masih dominan berkutat pada skema Kerja Sama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU) serta sebatas urusan retribusi daerah atau bagi hasil aset. Agar berdampak makro terhadap APBN, LVC perlu diintegrasikan dengan sistem perpajakan pusat, misalnya melalui pungutan perbaikan (betterment levy) yang selaras dengan ketentuan perpajakan saat ini.
Di tingkat global, mengenakan pajak atas kenaikan nilai lahan akibat proyek publik adalah praktik lumrah. Laporan gabungan OECD dan Lincoln Institute of Land Policy menyingkap bahwa LVC telah merasuk ke dalam nadi pembangunan 38 negara anggota OECD dan 22 negara lainnya. Bentuk yang paling rasional untuk diadopsi di Indonesia adalah infrastructure levy, sebuah kebijakan terarah yang menyasar pemilik lahan premium pencetak untung dari fasilitas yang dibangun dengan dana publik.
Bayangkan betapa banyaknya kekayaan bangsa yang terbuang jika skema ini terus diabaikan. Laporan yang sama mengkalkulasi bahwa pembangunan jalur kereta komuter di Metro Manila pada tahun 2000 menelan ongkos sekitar USD 655 juta, namun melahirkan rentetan ledakan nilai tanah di radius satu kilometer hingga menyentuh USD 3,4 miliar. Tanpa LVC, selisih miliaran dolar itu sepenuhnya mengalir menjadi keuntungan privat. Berbeda halnya dengan Inggris yang merancang proyek Crossrail di London dengan perhitungan matang, di mana seperempat biaya pembangunannya ditutup lewat pungutan dunia usaha lokal (Business Rate Supplement), pajak properti, dan setoran pengembang. Hong Kong bahkan lebih berani. MTR Corporation menghidupi jaringan keretanya dari nilai properti di sekitar stasiun (Rail plus Property), menyumbang lebih dari separuh pendapatan perusahaan tanpa membebani kas negara.
Kekhawatiran bahwa pajak baru akan ditolak publik berhasil dipatahkan oleh Kolombia. Sejak 1921, mereka merancang betterment levy bernama Contribución de Valorización yang justru diterima luas, serta tingkat kepatuhannya bahkan lebih baik ketimbang pajak properti konvensional. Suntikan dana yang dihasilkan pun sangat masif. Bogotá sukses mengamankan USD 1 miliar khusus untuk infrastruktur kota, sebuah capaian yang memicu delapan kota besar lainnya untuk mengekor jejak serupa. Keberhasilan ini bukan kebetulan, melainkan hasil desain kebijakan yang menghitung tiga variabel secara presisi, yaitu biaya proyek, kenaikan nilai lahan (plusvalía), dan kemampuan bayar wajib pajak. Seluruh dana yang terkumpul kemudian dikelola oleh lembaga independen Instituto de Desarrollo Urbano (IDU) dengan sistem earmarking yang ketat, memastikan dana tersebut sepenuhnya dikembalikan dalam wujud infrastruktur dan fasilitas publik.
Pada muaranya, di sinilah letak jantung keadilan LVC. Ketika kelompok menengah dihadapkan pada kekhawatiran meluasnya pajak konsumsi, LVC hadir sebagai antitesis. Kebijakan ini tidak menekan daya beli kelompok rentan, karena sasarannya murni unearned increment, yakni keuntungan pasif yang diperoleh pemilik lahan semata-mata karena ada pembangunan fasilitas publik di sekitar aset mereka. Adalah sebuah ironi jika pajak yang dikumpulkan dari masyarakat luas diinvestasikan pada infrastruktur yang pada akhirnya hanya melipatgandakan kekayaan segelintir pihak, tanpa kontribusi balik kepada negara. Melalui LVC, beban penerimaan negara didistribusikan secara proporsional kepada pihak yang paling diuntungkan.
Tentu saja, mengelevasi LVC menjadi instrumen pajak nasional membutuhkan komitmen politik dan kapasitas teknis. Tantangan utamanya terletak pada akurasi valuasi lahan dan sinergi lintas institusi. Dibutuhkan jembatan kokoh antara sistem pajak pusat dan administrasi pertanahan daerah demi membedah mana nilai properti yang melonjak karena infrastruktur, dan mana yang murni akibat inflasi alamiah. Lebih jauh, transparansi tak boleh berhenti sebagai pemanis bibir. Negara wajib mengunci hasil betterment levy ini agar wujudnya bisa dirasakan langsung, entah berupa subsidi tiket kereta atau menjamurnya hunian terjangkau (affordable housing) bagi kaum pekerja di kawasan perkotaan.
Dinamika global yang menekan APBN tak seharusnya dijawab dengan kebijakan fiskal yang menekan daya beli rakyat. Ketahanan fiskal yang tangguh dibangun dari kejelian negara menangkap potensi ekonomi yang selama ini menguap menjadi keuntungan privat. Jauh melampaui urusan menambal defisit, Land Value Capture adalah panggung pembuktian tentang bagaimana kita menegakkan keadilan tata ruang. Melalui instrumen ini, Indonesia tidak hanya memagari benteng fiskalnya dari guncangan dunia, namun merawat janji kemerdekaan, tidak lain adalah memastikan bahwa setiap keping kemakmuran dari bumi pertiwi, pada akhirnya, pulang ke pangkuan rakyat.
Disclaimer:
Artikel ini merupakan hasil karya dan pendapat pribadi penulis. Isi tulisan sepenuhnya menjadi tanggung jawab penulis.
