Jakarta sebagai pusat perkantoran dan bisnis terbesar di Indonesia, selalu menjadi magnet bagi pekerja dan mahasiswa yang datang dari berbagai daerah. Kebutuhan akan hunian sementara, terutama bagi mereka yang tidak memiliki rumah permanen, menciptakan peluang besar bagi bisnis rumah kos atau kos-kosan. Dengan ribuan orang yang datang setiap tahunnya untuk bekerja dan menuntut ilmu, banyak pengusaha melihat potensi menggiurkan dari bisnis penyewaan kamar ini.
Memulai bisnis kos-kosan di Jakarta tidak selalu membutuhkan modal besar. Banyak pengusaha yang memulai dengan skala kecil, yaitu rumah kos dengan kurang dari 10 pintu. Meski hanya berawal dari jumlah kamar yang sedikit, keuntungan yang diperoleh tetap bisa menjanjikan, apalagi jika lokasi strategis dekat dengan perkantoran atau kampus. Dengan perencanaan yang tepat, pengelolaan yang baik, dan layanan yang memuaskan, bisnis ini dapat berkembang pesat, bahkan tanpa harus langsung memiliki banyak unit kamar.
Namun, seiring dengan pertumbuhan usaha, ada tanggung jawab yang juga menyertai, termasuk kewajiban perpajakan. Meski banyak pengusaha kos pemula yang mungkin belum memahami aspek ini secara mendalam, penting untuk mengetahui bagaimana aturan pajak berlaku, terutama dengan perubahan peraturan baru. Lantas bagaimana ketentuan pajak yang harus dibayarkan oleh pemilik rumah kos kurang dari 10 kamar? Mari kita bahas lebih lanjut dalam artikel ini, mengutip informasi yang dibagikan oleh Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) DKI Jakarta.
Baca juga: Mengenal Jasa Hotel yang Dikenakan dan Tidak Dikenakan PPN
Rumah Kos dan PBJT Jasa Perhotelan
Ada beberapa aturan yang harus diperhatikan. Pajak rumah kos sempat diatur dalam Peraturan Daerah (Perda) Provinsi DKI Jakarta Nomor 11 Tahun 2010 tentang Pajak Hotel, yang menyebutkan bahwa hotel mencakup fasilitas penginapan dengan lebih dari 10 kamar, termasuk rumah kos. Namun, perubahan terbaru dalam Perda Provinsi DKI No 1 Tahun 2024 mengubah nomenklatur pajak hotel menjadi Pajak Barang dan Jasa Tertentu (PBJT) untuk Jasa Perhotelan.
Dalam Perda tersebut, istilah rumah kos tidak lagi disebut secara eksplisit, namun ada istilah baru, yaitu “tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel”. Berdasarkan peraturan tersebut, rumah kos dianggap sebagai tempat tinggal pribadi yang disewakan, mirip dengan fungsi hotel yang menyediakan akomodasi sementara. Ini berarti rumah kos, meski skalanya lebih kecil dari hotel, dapat dikenakan pajak daerah tanpa memperhitungkan jumlah kamarnya.
Pajak daerah yang berlaku untuk rumah kos ini adalah PBJT Jasa Perhotelan yang dikenakan berdasarkan konsumsi jasa perhotelan oleh konsumen. Tarif PBJT Jasa Perhotelan adalah 10%, yang dibebankan kepada penyewa kos. Sebagai contoh, jika harga sewa kamar kos adalah Rp100.000 per bulan, maka penyewa harus membayar Rp110.000, dengan Rp10.000 dari jumlah tersebut merupakan pajak yang disetorkan pemilik kos kepada pemerintah daerah.
Pajak Penghasilan untuk Pengusaha Kos
Selain PBJT, penghasilan dari rumah kos juga dikenai Pajak Penghasilan (PPh) yang berlaku untuk usaha. Namun, berbeda dengan pajak atas persewaan tanah dan bangunan, penghasilan dari rumah kos dikategorikan sebagai penghasilan usaha, sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017. Dengan demikian, pajak penghasilan untuk pemilik rumah kos mengikuti aturan PPh Final sebesar 0,5%, yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 23 Tahun 2018, untuk wajib pajak dengan omzet kurang dari Rp4,8 miliar per tahun.
Sebagai contoh, jika seorang pemilik kos memiliki penghasilan Rp600 juta per tahun dari 10 kamar kos, maka penghasilan kena pajak dihitung sebagai berikut:
- Penghasilan Kena Pajak = Rp600 juta – Rp500 juta (batas bebas pajak)
- Penghasilan Kena Pajak = Rp100 juta
- PPh Final = Rp100 juta x 0,5% = Rp500.000
Ini berarti pemilik kos hanya membayar PPh sebesar Rp500.000 per tahun untuk penghasilan dari usahanya.
Baca juga: Pemilik Kos-Kosan, Apakah Wajib Bayar Pajak?
Batas Bebas Pajak
Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan juga memberikan keringanan bagi wajib pajak dengan omzet kecil. Pada pasal 7 ayat 2a dijelaskan bahwa wajib pajak pribadi dengan peredaran bruto hingga Rp500 juta per tahun tidak dikenai PPh. Artinya, jika penghasilan usaha kos kurang dari Rp500 juta per tahun, maka penghasilan tersebut bebas pajak.
Kepatuhan Pajak untuk Pemilik Kos
Sebagai pemilik rumah kos atau pengusaha kos, penting untuk memahami kewajiban perpajakan dan mematuhi peraturan yang berlaku. Kepatuhan ini tidak hanya berkontribusi pada pembangunan negara, tetapi juga memberikan rasa aman bagi pemilik usaha, karena terhindar dari risiko sanksi di kemudian hari. Membangun kesadaran akan pentingnya pajak adalah langkah penting dalam membantu pembangunan daerah.
