Di banyak kota besar, paradoks perumahan terasa semakin dekat dengan kehidupan sehari-hari. Masyarakat menunda membeli rumah karena harga hunian terus bergerak naik. Pada saat yang sama, tidak sedikit rumah dan apartemen bernilai tinggi berdiri kosong sebagai aset investasi. Bangunannya ada, lokasinya strategis, nilainya terus meningkat, tetapi tidak ada tanda-tanda kehidupan di sana. Dari titik inilah muncul pertanyaan yang jarang dibahas: jika properti kosong terus menjamur, pantaskah ia tetap diperlakukan sama dengan rumah yang benar-benar dihuni?
“Aset Diam”: Basis Pajak yang Belum Terbaca
Pertanyaan tersebut penting karena Indonesia masih membutuhkan ruang fiskal yang lebih kuat. Menurut laporan Revenue Statistics in Asia and the Pacific 2025 yang diterbitkan OECD, tax-to-GDP ratio Indonesia pada 2023 berada di sekitar 12% berdasarkan metodologi OECD, lebih rendah dibanding rata-rata Asia-Pasifik sebesar 19,6%. Di sisi lain, kebutuhan belanja publik tidak mengecil. Ketidakpastian global, perubahan harga komoditas, tekanan subsidi, transisi energi, dan kebutuhan perlindungan sosial membuat negara perlu memiliki basis pajak yang lebih luas dan stabil. Karena itu, perluasan basis pajak sebaiknya tidak selalu dipahami sebagai menaikkan tarif atau mengejar kelompok wajib pajak yang sama, tetapi mencari sumber kemampuan ekonomi yang selama ini belum terbaca secara adil.
Salah satu sumbernya adalah pajak properti yang tidak dihuni. Rumah kosong berbeda dengan rumah pertama yang ditempati keluarga. Rumah kosong juga berbeda dengan rumah sederhana yang sedang direnovasi, rumah warisan yang masih dalam sengketa, atau rumah yang ditinggalkan sementara karena alasan pekerjaan. Yang dimaksud dalam gagasan ini adalah properti hunian bernilai tinggi, bukan rumah utama, yang sengaja dibiarkan tidak dihuni dan tidak disewakan dalam waktu lama. Ia menjadi “aset diam”: hadir di sekitar hiruk pikuk kota, tetapi tidak memberi manfaat sosial dan ekonomi yang sebanding.
Belajar dari Kota Lain
Indonesia sebenarnya sudah memiliki Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2). Pasca-implementasi Undang-Undang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD), PBB-P2 memberi ruang yang sangat luas bagi pemerintah daerah untuk menyesuaikan kebijakan fiskal dengan karakteristik wilayahnya. Namun, PBB-P2 pada umumnya belum membedakan secara tajam antara rumah yang dihuni, rumah yang disewakan, dan hunian bernilai tinggi yang dibiarkan kosong. Padahal, ketiganya memiliki dampak yang berbeda bagi kota. Rumah yang dihuni dan disewakan menciptakan kehidupan sosial. Sementara rumah kosong yang ditahan sebagai aset pasif dapat meningkatkan harga dan mempersempit jumlah hunian.
Beberapa kota telah mencoba menjawab persoalan ini. Vancouver, Kanada, menerapkan Empty Homes Tax sejak 2017 untuk mendorong pemilik mengembalikan properti kosong ke pasar hunian. Laporan tahunan kota tersebut mencatat tingkat hunian kosong tahun referensi 2024 turun menjadi 0,49%, terendah sejak kebijakan itu diterapkan. Secara kumulatif sejak 2017, kebijakan ini telah menghasilkan CAD$194,3 juta atau sekitar Rp2,44 triliun. Seluruhnya diarahkan untuk mendukung perumahan terjangkau melalui berbagai program, termasuk akuisisi lahan untuk rumah susun sosial. Penting dicatat bahwa angka ini merupakan akumulasi delapan tahun, bukan penerimaan tahunan.
Singapura mengambil pendekatan berbeda, tetapi prinsipnya serupa: tarif pajak properti hunian yang ditempati pemilik dibuat lebih rendah dibanding properti yang tidak ditempati pemilik. Artinya, rumah tinggal utama dilindungi, sementara properti investasi diberi perlakuan fiskal yang lebih progresif.
Batasan agar Tidak Salah Sasaran
Indonesia tidak perlu menirunya mentah-mentah. Kondisi administrasi, data, dan struktur kepemilikan properti tentunya berbeda. Namun, prinsipnya dapat diadaptasi: jangan memajaki rumah biasa secara membabi buta. Bedakan rumah sebagai kebutuhan dasar dengan properti kosong sebagai aset investasi. Kebijakan ini dapat dimulai sebagai proyek percontohan di kota besar atau kawasan dengan tekanan harga hunian tinggi, misalnya kawasan metropolitan yang memiliki banyak apartemen, rumah kedua, atau properti bernilai tinggi.
Desainnya perlu sederhana dan terukur. Pertama, objeknya dibatasi pada hunian dengan nilai tertentu berdasarkan NJOP atau indikator nilai pasar yang tersedia. Kedua, properti tersebut bukan rumah pertama pemilik. Ketiga, properti terbukti kosong lebih dari dua belas bulan melalui deklarasi mandiri yang diverifikasi dengan data penggunaan listrik, air, data PBB-P2, data kependudukan, dan informasi dari pengelola rumah atau apartemen. Keempat, pengecualian wajib diberikan untuk rumah yang sedang direnovasi, terkena bencana, dalam sengketa hukum, menunggu proses waris, atau kosong karena alasan yang sah.
Instrumennya tidak harus berupa pajak baru yang rumit. Pemerintah daerah dapat langsung mengoptimalkan instrumen yang ada melalui penerapan tarif progresif PBB-P2 khusus untuk properti hunian tidak produktif yang diatur lewat Peraturan Daerah (Perda). Potensi penerimaan dari kebijakan ini memang sulit diestimasi secara instan tanpa adanya inventarisasi properti kosong yang valid secara nasional. Namun sebagai ilustrasi, apabila di sebuah kawasan metropolitan terpetakan 1.000 unit rumah kosong yang masing-masing bernilai Rp3 miliar, penerapan tarif progresif tambahan sebesar 0,5% dari NJOP akan menghasilkan ruang fiskal baru sebesar Rp15 miliar per tahun bagi daerah tersebut. Angka ini bukan proyeksi resmi, melainkan gambaran bahwa basis yang selama ini diam dapat diubah menjadi ruang fiskal baru. Jika penerimaan tersebut kelak dialokasikan untuk rumah terjangkau, perbaikan permukiman, subsidi sewa, atau layanan kota, masyarakat akan lebih mudah melihat dan merasakan hubungan antara pajak dan manfaat publik.
Penutup
Tentu, kebijakan seperti ini harus dijalankan hati-hati. Risiko salah sasaran, sengketa data, dan beban administratif perlu diantisipasi. Karena itu, tahap awal sebaiknya bukan langsung pemungutan, melainkan pemetaan. Pemerintah daerah perlu mengetahui terlebih dahulu berapa banyak properti bernilai tinggi yang kosong, di mana lokasinya, siapa pemiliknya, dan mengapa properti tersebut tidak dihuni. Setelah basis data lebih siap, barulah deklarasi, verifikasi, dan pengenaan tambahan PBB-P2 dapat dilakukan secara bertahap.
Gagasan pajak rumah kosong membawa pesan yang lebih luas. Ketahanan fiskal tidak cukup dibangun dengan menekan konsumsi masyarakat atau menaikkan beban kelompok yang sudah patuh. Ketahanan fiskal perlu dibangun dari sistem pajak yang mampu membaca kemampuan ekonomi secara lebih cermat. Properti kosong bernilai tinggi adalah salah satu contoh kemampuan ekonomi yang terlihat secara fisik, tetapi belum sepenuhnya terbaca secara fiskal.
Pada akhirnya, rumah adalah kebutuhan dasar. Namun, ketika rumah berubah menjadi aset diam di tengah kota yang semakin mahal, negara dan daerah perlu memiliki instrumen yang lebih adaptif. Pajak atas hunian tidak produktif bukan solusi tunggal bagi persoalan perumahan dan penerimaan, tetapi dapat menjadi langkah kecil yang adil, konkret, dan mudah dipahami. Di tengah dinamika global, Indonesia membutuhkan perluasan basis pajak yang tidak hanya mengejar penerimaan, tetapi juga menata kembali keadilan dalam menikmati dan membiayai pembangunan.
Disclaimer:
Artikel ini merupakan hasil karya dan pendapat pribadi penulis. Isi tulisan sepenuhnya menjadi tanggung jawab penulis.
