Membeli rumah pertama tentu menjadi momen yang membahagiakan. Namun, selain menyiapkan uang muka (down payment/DP), biaya notaris, biaya administrasi, hingga cicilan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), calon pembeli juga perlu memperhitungkan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Kabar baiknya, Pemerintah Provinsi DKI Jakarta memberikan keringanan bagi masyarakat yang membeli rumah pertama. Melalui Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 450 Tahun 2026, warga ber-KTP DKI Jakarta dapat memperoleh pengurangan BPHTB sebesar 50% apabila memenuhi persyaratan yang telah ditetapkan.
Lalu, apa saja syaratnya? Simak penjelasan berikut.
Apa Itu BPHTB?
BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan merupakan pajak yang dikenakan atas setiap perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, misalnya karena:
- Jual beli rumah atau apartemen;
- Tukar menukar;
- Hibah;
- Waris;
- Lelang; dan
- Bentuk perolehan hak lainnya yang diatur dalam peraturan perpajakan daerah.
Dalam transaksi jual beli rumah, BPHTB menjadi salah satu komponen biaya yang wajib diperhitungkan sebelum proses balik nama dan pengurusan sertifikat selesai.
Berapa Tarif BPHTB?
Secara umum, tarif BPHTB di Jakarta adalah 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Sebagai ilustrasi:
- Harga rumah (NPOP): Rp500.000.000
- NPOPTKP: Rp250.000.000
- Dasar pengenaan BPHTB: Rp250.000.000
- BPHTB terutang: 5% × Rp250.000.000 = Rp12.500.000
Apabila memenuhi syarat sebagai penerima fasilitas rumah pertama, maka pembeli hanya perlu membayar 50% dari BPHTB yang terutang, yaitu sebesar Rp6.250.000.
Artinya, terdapat penghematan hingga Rp6,25 juta yang dapat dialokasikan untuk kebutuhan lain, seperti renovasi, pembelian perabot, atau biaya pindahan.
Baca Juga: Cara Bayar & Lapor BPHTB Online Jakarta Tanpa NJOP
Siapa yang Berhak Mendapat Pengurangan BPHTB 50%?
Mengacu pada Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 450 Tahun 2026, pengurangan BPHTB sebesar 50% diberikan kepada wajib pajak orang pribadi yang memenuhi seluruh persyaratan berikut:
- Memiliki Kartu Tanda Penduduk (KTP) Provinsi DKI Jakarta;
- Berusia minimal 18 tahun atau sudah menikah;
- Membeli rumah tapak atau satuan rumah susun (apartemen);
- Perolehan dilakukan melalui jual beli;
- Merupakan perolehan hak pertama kali atas tanah dan/atau bangunan;
- Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) tidak melebihi Rp500 juta.
Seluruh persyaratan tersebut harus dipenuhi secara bersamaan agar dapat memperoleh fasilitas pengurangan BPHTB.
Apa yang Dimaksud Perolehan Hak Pertama?
Berdasarkan lampiran Keputusan Gubernur Nomor 450 Tahun 2026, yang dimaksud sebagai perolehan hak pertama adalah:
- Hak atas tanah dan/atau bangunan pertama yang dimiliki wajib pajak;
- Berlaku juga bagi pasangan suami istri;
- Kepemilikan tersebut harus menjadi kepemilikan pertama yang tercatat dalam sistem informasi manajemen pajak daerah yang dikelola Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) Provinsi DKI Jakarta.
Dengan kata lain, apabila seseorang telah memiliki rumah sebelumnya, maka pembelian rumah berikutnya tidak lagi memenuhi syarat sebagai perolehan hak pertama. Begitu pula jika suami atau istri telah tercatat memiliki properti sebelumnya, status rumah pertama akan mengacu pada data yang tercatat dalam sistem Bapenda.
Apakah Harus Mengajukan Permohonan?
Salah satu keuntungan dari kebijakan ini adalah prosesnya yang relatif mudah. Pengurangan BPHTB diberikan secara jabatan, sehingga wajib pajak:
- Tidak perlu mengajukan permohonan khusus;
- Tidak perlu mengurus surat pengajuan pengurangan secara terpisah;
- Cukup memenuhi seluruh persyaratan yang ditetapkan ketika melakukan pelaporan BPHTB.
Ketentuan ini bertujuan memberikan kemudahan bagi masyarakat dalam memperoleh insentif tanpa proses administrasi yang berbelit.
Tidak Hanya Mengatur Rumah Pertama
Selain fasilitas untuk pembelian rumah pertama, Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 450 Tahun 2026 juga mengatur berbagai kategori wajib pajak lain yang berhak memperoleh pengurangan atau bahkan pembebasan BPHTB.
Beberapa di antaranya meliputi:
- Veteran, purnawirawan TNI/Polri, PNS, dan pensiunan tertentu;
- Perolehan hak karena hibah wasiat;
- Perolehan hak karena waris;
- Program pendaftaran tanah pemerintah;
- Penggabungan atau peleburan badan usaha;
- Program pemerintah terkait penyediaan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang dapat memperoleh pembebasan BPHTB sesuai ketentuan.
Besaran pengurangan juga berbeda-beda tergantung kategori wajib pajaknya. Untuk sebagian kategori diberikan pengurangan sebesar 75%, sedangkan kategori lainnya memperoleh pengurangan 50% dari BPHTB yang terutang sesuai ketentuan dalam lampiran Keputusan Gubernur tersebut.
Baca Juga: Diskon 50% BPHTB untuk Merger dan Konsolidasi di Jakarta
FAQ Seputar Diskon BPHTB untuk Rumah Pertama di Jakarta
1. Apa itu diskon BPHTB untuk rumah pertama di Jakarta?
Diskon BPHTB merupakan pengurangan pokok Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 50% yang diberikan Pemerintah Provinsi DKI Jakarta kepada warga yang memenuhi syarat saat membeli rumah pertama melalui transaksi jual beli. Kebijakan ini diatur dalam Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 450 Tahun 2026.
2. Siapa yang berhak mendapatkan pengurangan BPHTB 50%?
Fasilitas ini diberikan kepada orang pribadi yang memiliki KTP DKI Jakarta, berusia minimal 18 tahun atau sudah menikah, membeli rumah pertama melalui jual beli, dengan objek berupa rumah tapak atau satuan rumah susun dan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) maksimal Rp500 juta.
3. Apakah harus mengajukan permohonan untuk mendapatkan diskon BPHTB?
Tidak. Pengurangan BPHTB diberikan secara jabatan (otomatis) pada saat wajib pajak melakukan pelaporan BPHTB, sehingga tidak perlu mengajukan permohonan terpisah selama memenuhi persyaratan yang ditetapkan.
4. Apakah fasilitas ini bisa digunakan lebih dari satu kali?
Tidak. Pengurangan BPHTB ini hanya berlaku untuk perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan pertama kali. Jika seseorang sudah pernah memiliki atau memperoleh hak atas properti sebelumnya, maka fasilitas ini tidak dapat dimanfaatkan kembali.
5. Apakah semua jenis rumah bisa mendapatkan diskon BPHTB?
Tidak. Pengurangan BPHTB 50% hanya berlaku untuk rumah tapak atau satuan rumah susun yang diperoleh melalui jual beli dengan NPOP paling tinggi Rp500 juta. Perolehan melalui hibah, waris, atau jenis transaksi lainnya mengikuti ketentuan pengurangan BPHTB yang berbeda sesuai Kepgub Nomor 450 Tahun 2026.
